диплом Договор аренды в гражданском праве России (id=idd_1909_0000417)

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ 6
1.1. Понятие, предмет и форма договора аренды в гражданском праве России 6
1.2. Содержание, права и обязанности сторон по договору аренды в гражданском праве России 20
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ 38
2.1. Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды в гражданском праве России на основании судебной практики 38
2.2.Основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды в гражданском праве России 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 68
ВВЕДЕНИЕ

Все предприниматели, являющиеся юридическими лицами, не раз сталкивались с вопросом аренды помещений. Одним, у которых нет недвижимого имущества в личной собственности, приходилось выступать арендаторами, другим – арендодателями. Отношения между первыми и вторыми строятся на договорной основе. И поскольку любая сделка с недвижимостью всегда сопряжена не только с высокой доходностью, но и с высокими рисками, как для арендодателя, так и для арендатора, то должное внимание необходимо уделять договору аренды помещений.
Актуальность темы дипломной работы. Можно с уверенностью сказать, что договор аренды сегодня является одним из наиболее востребованных и часто заключаемых договоров среди бизнесменов всех уровней и масштабов. Его актуальность обусловлена, прежде всего, реальной возможностью получения дополнительной прибыли для предпринимателя, без отчуждения имущества. Арендатор ограничивается правом владения или правом пользования помещением.
Кроме того, привычный для нас договор аренды не ограничивается единственным назначением – офис компаний, а предполагает использование недвижимости в самых разных предпринимательских целях: складское помещение, торговая точка, административный корпус и т.д. Поэтому, пользуясь повышенным спросом, объекты недвижимости занимают важное место в гражданском обороте, равно как и сделки с ними.
В договоре аренды в выигрышном состоянии оказываются обе стороны.
Так, предприниматель, инвестировавший один или несколько раз деньги в недвижимость, желает не только вернуть потраченное, но и приумножить свою прибыль от сдачи последней в аренду. Вторая сторона, снимает так необходимое ему помещение, при помощи которого она может реализовать свои бизнес – идеи, например, встречая гостей в офисе или храня продукцию на складе, платя за это соответствующую плату.
Таким образом, обе стороны – и арендатор, и арендодатель, получают свой доход, без перехода права собственности на объект недвижимости, за исключением заключения договора аренды помещений с последующим правом выкупа.
Договор аренды является договором имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. Понятие договора аренды основывается на общем понятии договора. Как правило, выделяют три значения:
договор аренды, как правоотношение;
договор аренды, как юридический факт, порождающий обязательства;
договор аренды, как документ «фиксирующий факт возникновения обязательства по воле его участников».
Предметом исследования является правоспособность, дееспособность и деликтоспособность сторон договора аренды.
Объектом исследования выступают правоотношения сторон договора аренды, особенности правового регулирования их прав и обязанностей.
Цель исследования состоит в проведении правового анализа договора аренды в гражданском праве.
На основании поставленной цели укажем задачи настоящей работы:
– дать понятие, рассмотреть предмет и форму договора аренды в гражданском праве России
– разобрать содержание, права и обязанности сторон по договору аренды в гражданском праве России
– назвать актуальные проблемы правового регулирования договора аренды в гражданском праве России на основании судебной практики
– охарактеризовать основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды в гражданском праве России.
Источниковую базу исследования составляет Гражданский кодекс РФ (положения главы 34) и принятые в соответствии с ним нормативные и подзаконные акты регулирующие арендные правоотношения.
Методы исследования: систематизация и обобщение материала характеризующего современные правовые проблемы договора аренды, анализ и синтез информации.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, которые включают в себя четыре параграфа, заключения, а также списка использованных источников.
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

1.1. Понятие, предмет и форма договора аренды в гражданском праве России

Договор аренды классический договор и впервые о нем упоминалось в актах Древнего Вавилона и Египта, но только фрагментами.
В основном в Вавилоне в аренду можно было сдавать землю. Широкое распространение данной формы землепользования подтверждают ряд специальных терминов, которые использовались для обозначения понятий, из сферы арендных отношений, и того количества документов по этим вопросам. Аренда заключалась по определенным правилам и оформлялась в виде договора. В данном документе были обозначены следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также в документ вносились свидетели, и фиксировалась дата заключения сделки.
За эксплуатацию надела собственника, плата обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, который приносит, куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской.
Обязательство арендатора перед владельцем земли ограничивалось арендной платой. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий.
Договор аренды заключался на один-два года. А целинные земли сдавались, сроком на три года и в таких условиях плата взималась за третий год пользования. А за арендованный участок, который отводился под будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды.
О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.
Но уже в Римском праве, договор аренды начал приобретать более современную форму, и существовал он в форме договора найма вещей (locatio-conductio rerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.
Римское право выделяло три различных вида найма:
– наем вещей (location – conductio rerum);
– наем услуг (locatio – conductio operarum);
– наем работы, или подряд (locatio – conductio operis).
По договору найма вещей (locatio – conductio rerum) одна сторона (наймодатель – locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю – conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.
Также по данному договору можно было передать как недвижимые, так и движимые вещи, и вещи должны быть непотребляемыми, так как наниматель по окончании срока договора должен возвратить точно такую же вещь, которая указана в договоре.
В договоре можно было установить возможность поднайма. Имущественные права (нетелесные вещи (res incorporales)) также могли быть предметом договора. Из того факта, что можно было передавать внаем вещи на неопределенный срок следует, что договор мог быть прекращен по заявлению одной из сторон.
Современный вид договор аренды приобрел лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить.
Договор найма вещей (аренды) изучался Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Мнения того периода сходились на том, что можно было передать в аренду только непотребляемую вещь.
В советском гражданском праве, договор аренды рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Нормы о договоре аренды были включены в кодифицированные акты.
Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года (далее – ГК РСФСР) договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.
Если сравнивать с дореволюционным законодательством, в договоре имущественного найма отчетливо просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным владельцем.
В советский период существовали ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства.
Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность.
Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов. Еще одной тенденцией правового регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК РСФСР, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение.
Арендные отношения преобразованиями были затронуты в первую очередь. Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В ноябре 1989 года были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде.
Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.
С 1992 года начался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ.
В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма вещей, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма вещей с участием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве, завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй ГК РФ.
Одна из разновидностей договоров, которая содержит в себе суть о передаче имущества во временное пользование – это договор аренды.
Извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование, является целью, которую преследует арендодатель, так же это и главная отличительная особенность договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование (например, договор безвозмездного пользования).
Основными признаками договора аренды являются:
– передача имущества во временное владение и пользование или только временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору);
– арендодатель при передаче имущества получает определенную плату.
Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении сделки, взаимным и возмездным.
Квалификация договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. В момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором.
Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды. Все действия по договору аренды, могут быть произведены, только по соглашению сторон и это можно увидеть из примера судебной практики:
Между Администрацией города Оренбург (арендодатель) и ОАО «Оренбургстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. В данном договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Администрация города Оренбурга в результате изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы увеличила арендную плату в 21 раз.
ВАС РФ указал, что если договором согласована методика расчета арендной платы, то арендная плата может изменяться в одностороннем порядке путем изменения значений коэффициентов, использованных в методике, однако арендная плата не может изменяться в одностороннем порядке путем изменения самой методики.
Особенность данного дела в том, что ВАС РФ в обоснование своей позиции сослался не только на формальную невозможность изменения методики определения арендной платы, согласованную в договоре, но и на принцип предсказуемости, справедливости и принцип «разумных ожиданий»:
– при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы;
– резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный застройщику на небольшой срок для строительства многоквартирных жилых домов, нельзя признать справедливым и экономически обоснованным, поскольку у арендатора неизбежно возникнут убытки в связи с тем, что после сдачи дома в эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у собственников помещений в силу закона;
– данный подход также соответствует практике Европейского Суда по Правам Человека, указывающего на необходимость применения принципа «разумных ожиданий» («legitimate expectations»).
Данное дело вносит не только определенность в вопрос о возможности изменения арендной платы через изменение показателей в согласованной методике и через изменение самой методики, но также дает возможность в спорных ситуациях ссылаться на такие общеправовые принципы как принцип предсказуемости и принцип «разумных ожиданий».
Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно – обязанности по отношению к другой стороне.
По договору аренды арендодатель приобретает право требовать от арендатора уплаты денег (или в натуре плодами, продукцией, полученными от использования арендованного имущества) за имущество, переданное в аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Договор аренды – это возмездный договор, который в принципе, безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае законом установлено ст. 606 ГК РФ, что имущество в аренду предоставляется только на платной основе.
Но плата за имущество четко определяется в методике расчета к договору аренды и может быть изменена только по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, которое подлежит обязательной регистрации, также как и сам договор аренды.
В договоре аренды должны быть оговорены и согласованы все существенные условия. Как полагает М.З. Абесалашвили существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Итак, были рассмотрены теоретические основы становления договора аренды, также понятие, существенные условия и основные признаки договора аренды.
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды, пройдя многовековое развитие, на современном этапе все же имеет особенности, которые и следует рассматривать для более глубокого изучения, те самым предотвратив наступление неблагоприятных последствий.
Договор аренды нежилого помещения – один из распространенных договоров в гражданском праве.
С возникающими проблемами может столкнуться каждый, кто арендует или сдает помещение под офис или производство. Данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности защиты собственных прав.
Аренда помещения (недвижимого имущества) – это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются:
предмет договора,
срок предоставления имущества в аренду,
размер арендной платы.
Договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме. Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно Гражданского кодекса РФ, требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным.
Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.
Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора.
Именно по этой причине в законодательстве дано требование к описанию предмета договора – стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади.
Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.
Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками.
В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».
В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».
Предметом договора аренды нежилого помещения также не может быть какое-либо место в этом нежилом помещении.
Примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2012, в котором говорится: «место в зоне общего пользования не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определено в пространстве; площадь, указанная в договоре аренды, имеет значение исключительно для расчета платы и никак не характеризует арендуемую часть в пространстве.
Суд на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, в связи с чем в удовлетворении требования о его расторжении правомерно отказал, взыскав обеспечительный платеж и аванс.
Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяе

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.