диплом Правовой режим имущества в многоквартирном доме далее МД (id=idd_1909_0002255)

Содержание


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕР ОТНОШЕНИЙ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 7
1.1. Правовая природа отношений, возникающих в многоквартирном доме, форма и многообразие видов многоквартирных домов 7
1.2. Понятие, объект и предмет регулирования правоотношений характер отношений в многоквартирном доме 15
1.3. Механизм правового регулирования имущественных отношений 23
Глава 2. Особенности правового режима общего имущества многоквартирного дома 33
2.1. Состав имущества многоквартирного дома 33
2.2. Органы управления общим имуществом многоквартирного дома, их компетенция, права и обязанности 35
Таблица 2 40
2.3. Особенности правового режима общего имущества многоквартирного дома 41
2.4. Ответственность в отношениях, возникающих из владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 63
Приложение 1 68
Приложение 2 70
Приложение 3 72
Приложение 4 74

ВВЕДЕНИЕ

С момента появления многоквартирных домов как функционально-планировочной формы организации жилища возникла необходимость управления ими. Ввиду отсутствия должного соотношения правовых режимов общей долевой собственности (классическая гражданско-правовая модель – делимая) и общей долевой (неделимой) собственности на здания (многоквартирные дома) неразработанными в законодательстве (и в гражданском, и в жилищном) остаются вопросы: к определению элементов общего имущества здания и их оценки, как объектов, имеющих экономическую ценность для собственника; осуществлению владения, пользования и распоряжения общим имуществом здания; оформлению права собственности на общее имущество здания. Это влечет множество проблем правоприменения, различия подходов в судебной практике, между судами арбитражными и общей юрисдикции.
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме необходимо последовательно развивать в законодательстве, если мы хотим сформировать эффективного собственника многоквартирного дома. Под правовым режимом в настоящей работе понимается порядок регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, которые характеризуют особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создают особую направленность регулирования. Необходимость выделения такой категории как правовой режим видится в том, что в рамках отношений общей собственности выделяются группы общественных отношений, которые, в целом обладая признаками общей собственности, в силу специфики субъектного состава, объекта и содержания требуют создания особенного механизма правового регулирования, именуемого правовым режимом.
Цель дипломной работы – осуществление комплексного анализа правового режима имущества в многоквартирных домах.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
1. Сформулировать правовую природу отношений, возникающих в многоквартирном доме;
2. Раскрыть понятие, объект и предмет регулирования исследуемых правоотношений, изучить механизм их правового регулирования;
3. Рассмотреть состав имущества в многоквартирном доме;
4. Выделить органы управления имуществом в многоквартирном доме, права и обязанности и субъектов правоотношений.
4. Исследовать ответственность в отношениях, возникающих из владения и пользования имуществом многоквартирного дома
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в результате правового регулирования имущества в многоквартирных домах.
Предметом исследования выступают нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования.
Теоретической базой исследования послужили научная и учебная литература, статьи периодической печати и материалы электронных ресурсов по исследуемой теме.
Основные методы, используемые в работе: анализ и синтез полученной информации, сравнительного правоведения, структурно-функциональный.
Нормативную базу исследования составили нормативно-правовое акты РФ, эмпирическая часть основана на материалах судебной практики. распределены по следующим группам:
• о спорах, связанных с устранением препятствий в доступе к общему имуществу многоквартирного дома;
• о спорах, связанных с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества многоквартирного дома, устранении препятствий в пользовании имуществом многоквартирного дома;
• о спорах, связанных с признанием нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращением права индивидуальной собственности, истребованием имущества из чужого незаконного владения;
• о спорах, связанных с выбором управляющей организации;
• о спорах, связанных с приведением общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние; неисполнением управляющими организациями обязательств по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома; понуждением к проведению ремонтных работ, устранением недостатков выполненных работ; осуществлением работ по воспрепятствованию доступа посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома;
• о спорах, связанных с признанием общего собрания (протокола общего собрания) собственников помещений многоквартирного дома недействительным;
• о спорах, связанных с признанием права на общее имущество многоквартирного дома за физическим лицом.
Анализ представленных на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что наиболее многочисленной категорией являются дела о приведении общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние; неисполнении обязательств управляющими организациями по надлежащему обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома; понуждении управляющей организации к проведению ремонтных работ, устранению недостатков выполненных работ; об осуществлении работ по воспрепятствованию доступу посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома, а также по спорам, связанным с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества многоквартирного дома, устранением препятствий в пользовании имуществом многоквартирного дома.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕР ОТНОШЕНИЙ В УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1. Правовая природа отношений, возникающих в многоквартирном доме, форма и многообразие видов многоквартирных домов

В науке гражданского права дискуссионным остается вопрос об определении понятия «многоквартирный дом». Причиной такой ситуации является отсутствие как в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), так и в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) определения данного термина. Вместе с тем в некоторых подзаконных нормативно-правовых актах, в частности в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. постановлением Правительства РФ от 20 января 2006 г. № 47), сделана попытка раскрыть содержание данного понятия.
Так, в пункте 6 названного Положения многоквартирный дом определяется как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего использования в таком доме. В юридической литературе по данному вопросу также высказан ряд мнений. Так, Ю.А. Кицай определяет многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, то есть в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья», а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельные квартиры в нем являются самостоятельными объектами недвижимости. Однако при этом не ясно, что подразумевает автор под понятием «совокупность объектов», т.е. не разъяснено, какие именно объекты должны быть рассмотрены в качестве составных частей многоквартирного дома. С.А. Кудина полагает, что жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Единственное отличие состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир. По нашему мнению, наличие квартир – это не единственный признак, отличающий многоквартирный дом от жилого дома.
В ст. 36 ЖК РФ установлен перечень общего имущества многоквартирного дома. При этом в отношении жилого дома нет оснований говорить о наличии общего имущества. С точки зрения М.Ю. Тихомирова, многоквартирный дом не «поглощает» юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Отметим, что в данном случае автор акцентирует внимание лишь на таком критерии, как совокупность квартир. Но ведь в состав многоквартирного дома входят жилые помещения (квартиры), нежилые помещения, общее имущество дома, которые, в свою очередь, объединены в единый объект недвижимости – многоквартирный дом. С. В. Стрембелева считает, что при характеристике многоквартирного дома как объекта жилищных прав к числу существенных относятся и те признаки жилого помещения и видов жилых помещений, которые закреплены в ст. 15 и 16 ЖК РФ, а также в п. 4 и 5 Постановления Правительства от 28 января 2006 г. № 474 . Т.А. Береговая дает следующее определение многоквартирного дома: это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее, как минимум из 2-х жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений («обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме («обслуживающего» имущества), объединенных общим назначением – удовлетворение потребностей человека в благоустроенном жилье. При этом автор отмечает, что многоквартирный дом не является жилым помещением, поскольку по своей структуре состоит из двух категорий имущества: «обслуживаемого», к которому относятся квартиры – жилые помещения по смыслу ст. 16 ЖК РФ, а также в ряде случаев – нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.), и «обслуживающего», в состав которого входят, в частности, межквартирные лестничные площади, лестницы, лифты и иное оборудование, находящееся в данном многоквартирном доме за пределами или внутри жилых или нежилых помещений и обслуживающее более одного помещения.
На наш взгляд, следует согласиться с автором в том, что многоквартирный дом представляет собой сложный объект гражданских прав. В тоже время считаем, что в определении понятия многоквартирного дома акцент следует делать именно на наличие в нем жилых помещений, а также на общее назначение многоквартирного дома, которым является проживание в данном доме людей, удовлетворение жилищных потребностей. При этом общее имущество выступает лишь в качестве обслуживающего жилые помещения (квартиры) оборудования и коммуникаций. Некоторые ученые понимают под многоквартирным домом имущественный комплекс (единый комплекс недвижимого имущества). Так, С.В. Нарушкевич дает следующее определение многоквартирного дома: единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из жилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев, а также иных помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Рассматривая данное определение, необходимо отметить следующее. Автор акцентирует внимание на том, что многоквартирный дом – это комплекс недвижимого имущества, состоящий из жилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев. Однако следует иметь ввиду, что в многоквартирном доме могут находиться жилые помещения, находящиеся как в частной собственности, так и в государственной или муниципальной собственности (например, жилые помещения, предоставляемые гражданам на основании договоров социального найма). Однако названное определение не учитывает эти обстоятельства. О.А. Кузьмина определяет многоквартирный дом как имущественный комплекс, представляющий собой индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры, а также движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании. Таким образом, автор говорит о том, что в состав многоквартирного дома как имущественного комплекса входит также движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании. Полагаем, что в данном случае, скорее всего, речь идет именно об общем имуществе многоквартирного дома, перечисленном в ст. 36 ЖК РФ. С нашей точки зрения, в рамках рассмотрения понятия многоквартирного дома, прежде всего, необходимо обратиться к определению «жилой дом». В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Заметим, что о жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения в ЖК РСФСР 1983 г. не упоминалось. В науке гражданского права по поводу понятия жилого дома имеются различные точки зрения. Так, жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Некоторые авторы определяют жилой дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям . Встречается мнение, что термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение») В рамках определения понятия «жилой дом», представленного в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, можно выделить следующие его признаки:
1) индивидуально-определенное здание;
2) состоит из комнат;
3) включает в себя помещения вспомогательного использования.
Следует отметить, что при определении в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ понятия «жилой дом» законодатель не упоминает такой его признак, как наличие общего имущества дома, и делает акцент на том, что здание (жилой дом) включает в себя комнаты (но не квартиры). Изложенное означает, что определение «жилого дома», указанное в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, является, скорее всего, определением индивидуального жилого дома. Вместе с тем анализ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ показывает, что для понятия «многоквартирный дом» характерны следующие признаки: 1) состоит из квартир; 2) включает в себя общее имущество многоквартирного дома.
Следовательно, сравнительный анализ ч. 2 ст. 16 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ дает основание разделять понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом». При указанных обстоятельствах следует констатировать, что жилой дом и многоквартирный дом являются самостоятельными понятиями и выступают в качестве отдельных видов жилого помещения. По нашему мнению, в рамках рассмотрения понятия «многоквартирный дом» можно выделить следующие признаки:
1. жилое (т.е. предназначено исключительно для проживания граждан), индивидуально-определенное здание;
2. наличие совокупности квартир (но не комнат), включающих в себя помещения вспомогательного использования (именно данный признак оправдывает термин «многоквартирный» и отличает простой жилой дом от многоквартирного дома). Следует отметить, что в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ понятие «квартира» определяется именно как обособленное помещение в многоквартирном доме;
3. наличие нежилых помещений (к примеру, подвалы, чердаки и др.);
4. наличие общего имущества многоквартирного дома, которое функционально предназначено для обслуживания как жилых, так и нежилых помещений;
5. признак объединения в конкретном жилом здании квартир (жилых помещений), нежилых помещений и общего имущества дома. Подчеркнем, что факт наличия в некоторых случаях в многоквартирном доме нежилых помещений (подвалов, чердаков и т.д.) не является основанием для признания дома в целом нежилым.
Итак, мы полагаем, что многоквартирный дом необходимо выделить в качестве самостоятельного вида жилого помещения. В связи с этим предлагаем п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом; 2) многоквартирный дом; 3) квартира; 4) комната. Кроме того, рекомендуем ст. 16 ЖК дополнить частью 5 следующего содержания: «Многоквартирным домом признается жилое индивидуально-определенное здание, включающее в себя совокупность квартир, нежилых помещений (подвалы, чердаки и др.) и общего имущества, функционально предназначенного для обслуживания указанных помещений (как жилых, так и нежилых)».
В российском праве общая собственность возникает либо на основании закона, либо на основании договора. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме или в ином здании, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, имеет целый ряд специфичностей, что объясняется особенностью, как субъектного состава правообладателей, так и особенностью объекта. Если в МКД помещения находятся в собственности двух и более собственников, то общее имущество в этом случае будет являться общедолевым. Общая долевая собственность подлежит управлению путем принятия собственниками коллегиальных (совместных) решений. Решения собственники помещений принимают на общих собраниях таких собственников, проводимых в форме совместного присутствия или заочного голосования.
В российском праве общая собственность (то есть право собственности двух и более лиц на одну вещь) возникает либо на основании закона, либо на основании договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) прямо предусматривает, что общая собственность возникает на вещи, неделимые в силу их физических характеристик (то есть вещи, которые не могут быть разделены без изменения их назначения) либо не подлежащие разделу в силу закона (статья 244 ГК РФ). Иные случаи возникновения общей собственности установлены как в ГК РФ, так и в иных законодательных актах.
Типы многоквартирных домов – это модельные серии домов, строившиеся в городах России, определяющие архитектурную модель того или иного района города.
Строительство панельных домов основано на использовании готовых крупных железобетонных конструкций, что само по себе влечёт массовость производства. Существенными недостатками такого типа домов считаются невозможность перепланировки и низкая теплоизоляция.
На сегодняшний день в Рязани сохранилось несколько старых типов многоквартирных домов. Это и «сталинки» (30-50 гг.) с высокими потолками, до сих пор ценящиеся на рынке вторичного жилья, за качество и монументальность постройки, и «хрущёвки» (50-70 гг.), преимущественно панельные, многочисленные и однотипные, и сменившие их панельно-блочные дома высокой этажности.
Что же касается многоквартирных новостроек, то на сегодняшний день существуют три основных вида домов: панельные, монолитные (их ещё называют каркасными) и кирпичные.
Панельные дома
Панельные строения отличаются тем, что возводить их можно очень быстро и дёшево. Данное жильё относится к разряду бюджетного. Стоит отметить, что, несмотря на то, что в современных панельных домах улучшена звуко– и теплоизоляция, они по-прежнему довольно некомфортны для жилья.
Монолитные дома
Технология строительства монолитных зданий распространилась в девяностые годы прошлого столетия и представляет собой следующее: возводится железобетонный каркас, который затем обкладывается тем или иным материалом. Монолитные дома быстро возводятся и при этом обладают сравнительно большим сроком службы. Так же стоит отметить, что квартиры в них легко поддаются перепланировке. В девяностые годы данная технология использовалась при точечной застройке, однако в последнее время всё чаще строят целые районы таких зданий.
Кирпичные дома
Дома из кирпича на протяжении вот уже долгого времени считаются тёплыми и удобными для проживания. Кирпич не только обладает хорошими тепло– и звукоизоляционными параметрами, но и считается экологически чистым материалом. Привлекательны квартиры в таких домах так же и тем, что кирпичные строения обладают высокими эксплуатационными возможностями. Однако на современном рынке первичного жилья предложение таких домов невелико. Объясняется это тем, что строительство таких домов обходится застройщикам сравнительно недёшево, а значит, возрастает и стоимость квартир в таких домах. В связи с этим данное жильё наиболее популярно среди людей среднего класса, обладающих стабильным уровнем дохода.

1.2. Понятие, объект и предмет регулирования правоотношений характер отношений в многоквартирном доме

Большое теоретическое и практическое значение имеет выяснение вопроса о самом понятии «жилищное правоотношение», как предмете регулирования жилищного законодательства. Широко используя этот термин, законодатель при этом не дает его определения.
С учетом различных мнений в литературе [1; 2; 3] мы полагаем, что понятие «жилищные отношения» необходимо рассматривать в более широком смысле, охватывающем все виды правоотношений, так или иначе связанных с жилым помещением. Исходя из этого, мы предлагаем закрепить в ЖК РФ следующее определение жилищного правоотношения: жилищное правоотношение – общественное отношение, урегулированное правовыми нормами, содержащимися в актах жилищного законодательства, субъекты которого наделены взаимными правами и обязанностями, охраняемыми государством, в отношении жилых помещений (жилых домов), включенных в установленном порядке в состав жилищного фонда и пригодных для постоянного проживания граждан.
Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
На рисунке 1 представлены правоотношения, регулируемые жилищным законодательством:



Рис. 1. Правоотношения, регулируемые жилищным законодательством

При реализации жилищного законодательства правового регулирования имущества многоквартирного дома между участниками возникают следующие виды договорных отношений:
Наниматели – наймодатель (договор социального найма, договор найма).
Собственники помещений – управляющая организация (договор управления).
Собственники помещений – обслуживающая организация (договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД).
Управляющая организация – ресурсоснабжающая организация (договор купли-продажи ресурсов, договор энергоснабжения).
Управляющая организация – обслуживающая организация (договор возмездного оказания услуг, договор подряда).
Кроме субъекта правоотношения, необходи

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.