диплом Анализ Наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (id=idd_1909_0000770)

Тема: «Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости»

Содержание


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости 5
1.2. Теоретические основы анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости 10
1.3 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 13
ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 20
2.1 Факторы, определяющие анализ лучшего и наиболее эффективного использования 20
2.2. Основные методы и показатели эффективности инвестиционных проектов 22
2.3 Методология анализа лучшего и наиболее эффективного использования 29
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 43
3.1. Характеристика объекта недвижимости 43
3.2. Оценка и анализ конкурентной среды 53
3.3. Определение возможных вариантов использования территории объекта 56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 63
Приложение 1 69
Приложение 2 76
ВВЕДЕНИЕ

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, лучшим и наиболее эффективным использованием (ЛНЭИ) будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, лучшим и наиболее эффективным использованием земли станет ее использование как свободной. Классическое определение ЛНЭИ основывается на максимизации стоимости, приходящейся на земельный участок. Согласно предлагаемой модели на застроенный участок не приходится никакой стоимости, добавочная стоимость создается окружением участка и приходится на улучшения. В соответствии с этим лучшим и наиболее эффективным использованием будет такое использование земельного участка, при котором максимальна разница между рыночной стоимостью участка с улучшениями и остаточной стоимостью замещения улучшений. Несмотря на то, что стоимость свободного участка также создается его окружением, вклад окружения в стоимость улучшений обязан быть больше стоимости незастроенного участка. Эффективная застройка более эффективно использует окружение, чем первоначальная строительная площадка. Собственно это и есть одно из возможных определений эффективной застройки.
Цель настоящей дипломной работы – рассмотреть на конкретном примере анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:
Рассмотреть понятие и классификацию объектов недвижимости
Изучить методологию анализа лучшего и наиболее эффективного использования
Провести анализ рынка недвижимости коммерческой недвижимости Москвы за 2018;
Определить возможные варианты использования объекта недвижимости и выбрать среди них лучший и наиболее эффективный
Первая глава диплома раскрывает теоретические основы лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. В ней представлена информация о понятии недвижимого имущества, лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и анализе рынка недвижимости.
Во второй главе дипломной данной работы представлена методология лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Рассмотрены такие аспекты как инвестиционный анализ и консалтинг рынка недвижимости, содержание, концепция и методы анализа ЛНЭИ земельного участка.
Третья глава посвящена непосредственно расчетам лучшего и наиболее эффективного варианта использования рассматриваемого земельного участка, представлен обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 2018 г. для определения исходных данных о текущей ситуации на рынке недвижимости.
Объектом исследования является земельный участок в Ногинском районе Московской области
Предмет исследования – Методология анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости
В настоящее время оценка недвижимости является самым востребованным и актуальным видом оценочных работ, для которого существуют определенные методы исследования рынка и оценки недвижимого имущества. Рынок недвижимости и рынок товаров в чем-то похожи, но, однако имеют существенные различия между собой. На рынке недвижимого имущества объектом сделки, как следствие и объектом оценки, являются не сами объекты, а имущественные права на эти объекты, представляющие собой сложную категорию с точки зрения юристов и экономистов.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации (ст. 130, п.1) дается определение «недвижимых вещей». Под недвижимым имуществом (недвижимостью) понимают земельные участки на поверхности земли, пространство над и под поверхностью участка, обособленные водные объекты и все то, что непосредственно связано с землей и правами пользования последней. Это те объекты при перемещении которых наносится ущерб их функциональности или происходят несоразмерно большие затраты на перемещение (леса, многолетние насаждения, а также здания и сооружения).
Недвижимость относится к категории специфических товаров, которые обращаются в инвестиционной сфере. Существенные отличия данного товара от прочих – это его экономические и физические характеристики.
Недвижимости присущи следующие экономические характеристики:
– материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь, которую «можно посмотреть и потрогать», в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней;
– стационарность;
– физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, различные неудобства). Совокупность перечисленных параметров определяет полезность объекта недвижимости;
– полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых;
– пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и количество различных видов износа);
– ограниченный характер предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);
– долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чему у других товаров. За исключением, наверное, изделий из драгоценных камней и редких металлов, художественных произведений);
– разнородность, уникальность и неповторимость;
– степень ликвидности. Недвижимость можно отнести к труднореализуемым товарам на рынке (низко ликвидным) в связи с ее высокой стоимостью, сложностью процесса информационного обеспечения потенциальных покупателей и необходимостью обязательного юридического оформления сделки купли-продажи.
Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.
Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.
Совокупность объектов недвижимости удобно рассматривать, предварительно объединив их в однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
земельные участки
здания, строения, сооружения
помещения.
По назначению можно выделить следующий перечень видов и подвидов объектов:
а) земельные участки в городах, поселках городского типа, сельских и других населенных пунктах (земли поселений):
под жилой застройкой;
под предприятиями сферы услуг;
под парками и озелененными пространствами, водными объектами;
под объектами инженерной и транспортной инфраструктуры;
под предприятиями промышленности;
под предприятиями сельского хозяйства;
б) земельные участки вне поселений:
под дачное и садово-огородное использование;
под жилую застройку;
промышленного и иного специального назначения;
сельскохозяйственного назначения;
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
лесного фонда,
водного фонда;
участки недр;
земли резерва.
в) жилые здания и помещения:
многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания;
индивидуальные и блокированные малоэтажные жилые дома;
г) коммерческая недвижимость:
офисные здания и помещения административно-делового назначения;
гостиницы, мотели, дома отдыха, доходные дома;
магазины, торговые центры;
рестораны, кафе и др. пункты общественного питания;
пункты бытового обслуживания, сервисные центры;
д) промышленная недвижимость:
здания и сооружения производственного назначения, заводские и фабричные помещения;
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
паркинги, гаражи;
склады, складские помещения;
е) недвижимость социального, культурного назначения:
склады, складские помещения;
здания правительственных и административных учреждений;
культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
религиозные объекты.
По видам собственности объекты недвижимости можно разделить на:
частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
В описание объектов недвижимости входит так же описание строений, их размера, функционального назначения, вида и материалов, использовавшихся при постройке, степень изношенности и соответствия требованиям рынка.
Выделяют следующие разновидности классификации, соответственно с применяемыми методами.
Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.
Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.
Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.
В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.
Различные варианты классификаций объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Приведенные в Приложении системы классификации в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. При проведении же анализа рыночной стоимости недвижимости необходимо учитывать «товарные» свойства целостного объекта.
1.2. Теоретические основы анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

В течение периода стоимость склонна к изменению, что вынуждает к проведению повторной оценки (то есть актуализации оценки в новых временных рамках);
( принцип лучшего и наиболее эффективного использования гласит, что из всех вероятных вариантов эксплуатации объектов недвижимости (ОН) избирается обеспечивающий наиболее эффективное использование его характеристик, следовательно, и максимальную стоимость. Этот основной принцип оценки обобщает состав ценообразующих факторов, и, тем самым, формирует суть иных классов принципов, связанных с представлением праводержателя относительно эксплуатации ОН в условиях рыночной среды. Максимально эффективное использование – это использование ОН, которое:
а) не противоречит действующему законодательству;
б) физически исполнимо;
в) экономически целесообразно.
Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости было в книге известного американского оценщика профессора Генри Харрисона «Оценка недвижимости», где приводятся следующие три определения принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:
1. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки»;
2. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим, в результате, к наивысшей стоимости земли»;
3. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».
Второе определение принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости дается для земельного участка, свободного от построек (от улучшений). Когда же на участке имеются улучшения, тогда ЛНЭИ объекта может быть определено как отличающееся от существующего его использования.
Таким образом, Ха

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету МЕНЕДЖМЕНТ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.